Cùng với nhiều vướng mắc về pháp lý, giá đất trong bảng giá đất năm 2020 dự báo sẽ tăng cao, kéo theo là tăng giá bán nhà ở. Từ đó làm giảm quy mô tổng cầu có khả năng thanh toán do một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà. Vậy nên, có thể dẫn đến sụt giảm lượng giao dịch trên thị trường bất động sản trong năm 2020,…
Dự đoán, bảng giá nhà đất năm 2020 sẽ tăng ở nhiều địa phương.
Thị trường thiếu hụt nguồn cung mới
Bảng giá các loại đất được xác định làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính tiền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất,…
Do đó, khi mà giá đất tăng thì chi phí đầu vào cho các sản phẩm bất động sản sẽ tăng lên theo lẽ dĩ nhiên.
Việc tăng giá đất trong bảng giá sẽ tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp, nhà máy, khu công nghiệp đang thuê đất của Nhà nước.
Bởi một khi giá đất tăng thì giá thuê cũng tăng, dẫn đến chi phí sản xuất đội lên. Kéo theo đó sẽ là nhiều thay đổi ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động sản xuất kinh doanh.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest nhìn nhận. Với các dự án bất động sản nhà ở, tiền đất thường chiếm 10 – 14% giá thành. Khi giá đất tăng gấp rưỡi (theo dự đoán) thì con số này sẽ tăng lên 25% nên giá bán nhà chắc chắn phải tăng. Và một điều nữa là khi chi phí về đất tăng sẽ kéo theo hàng loạt các sản phẩm liên quan đến ngành xây dựng đều tăng như xi măng, gạch, sắt thép,… Và hiển nhiên giá nhà ở cũng tăng cao.
Vẫn biết đất đai là nguồn thu quan trọng của Ngân sách Nhà nước, nhưng hiện nay, theo quy định, những dự án có sử dụng đất công đều phải đấu giá, đấu thầu.
Với đất thuộc trung tâm các thành phố lớn như TP.HCM hay Hà Nội thì dù bảng giá đất có tăng cao nữa cũng chưa tiệm cận được giá thị trường.
Tuy nhiên, quỹ đất để xây dựng dự án bất động sản tại khu vực trung tâm không còn nhiều. Do đó, số dự án cũng như nhà đầu tư thu được lợi nhuận cao từ chênh lệch địa tô lớn là rất hiếm.
Việc tăng giá đất, cộng với những khó khăn trong thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng sẽ gây ra sự chững lại của dòng đầu tư. Và năm tới là khoảng lặng của thị trường bất động sản. Thị trường sẽ thiếu vắng những dự án bất động sản mới và với bảng giá đất sắp được áp dụng (đầu năm 2020) giá nhà sẽ tăng cao nhưng khó bán, ông Hiệp nhận định tiếp.
Làm sụt giảm quy mô thị trường
Cùng quan điểm và nhận định, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, phân tích. Hiện nay, tại các địa phương, quy hoạch đất dành cho phát triển nông nghiệp, đất đô thị, đất công nghiệp,….khá rõ ràng.
Theo đó, giá đất trong bảng giá đất tăng cũng là bước minh bạch hóa về giá đất. Khuyến khích người dân ở các thành phố lớn đồng thuận chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, đất đô thị,….
Tuy nhiên, khi giá đất trên bảng giá tăng cao so với giá cũ cũng khiến việc triển khai các dự án bất động sản khó khăn hơn.
Đồng thời chi phí xây dựng hạ tầng cũng tăng vì mức đền bù, giải phóng mặt bằng cao, chi phí đầu tư sản xuất kinh doanh đều tăng lên.
Trong khi tín dụng cho ngành bất động sản ngày càng bị thắt chặt thì giá nhà đất sẽ khiến nhà đầu tư không mặn mà gì khi đầu tư vào hoạt động sản xuất do khó đạt hiệu quả. Việc chuyển đổi mô hình sử dụng đất, đô thị hóa tại các thành phố lớn cũng bị ảnh hưởng. Hơn nữa, hiện giá nhà đã quá cao so với mức thu nhập bình quân của người dân.
Với tình trạng như hiện nay thì trong thời gian tới, nguồn cung dự án nhà ở sẽ tiếp tục giảm. Những dự án nào được triển khai mới, đủ điều kiện đưa ra thị trường sẽ có giá bán cao do nhiều chi phí đầu vào tăng, làm hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của đa số người dân đô thị.
Hiệp hội bất động sản TP.HCM cũng cho rằng, bảng giá đất tăng, kéo theo nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng. Khi làm thủ tục hợp pháp hóa quyền sử dụng nhà và đất ở, nếu nghĩa vụ tài chính tăng cao, có thể dẫn đến một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp sổ đỏ, và giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng thị trường ngầm. Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó quản lý, vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội.
Thị trường hiện tại, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư, trên dưới 30% giá nhà phố và trên dưới 50% giá biệt thự.
Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở. Do vậy, bảng giá đất tăng, lẽ tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, và khả năng sở hữu nhà ở của người có thu nhập thấp và trung bình là rất khó.
Cụ thể, hiện nay căn hộ nhà ở thương mại gồm 2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền khoảng trên dưới 2 tỷ đồng. Một cặp vợ chồng với tổng lương khoảng 20 triệu/tháng, và 1 đứa con thì tiết kiệm lắm mỗi tháng cũng chỉ được 5 – 6 triệu đồng. Mỗi năm chỉ 60 – 70 triệu đồng thì giấc mơ tạo mua được nhà ở ngày càng xa vời, nếu không được sự hỗ trợ ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM bày tỏ sự lo ngại. “Mức giá đất quá cao, đẩy thị trường bất động sản lên cao, đẩy giá đất các dự án (ở thị trường thứ cấp), tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và đầu tư, kể cả việc thu hút dòng vốn FDI”.
Sales Manager
